Umowa dożywocia

Dla kogo

Instytucja dożywocia została uregulowana w kodeksie cywilnym. Istotą tej umowy jest przekazanie własności nieruchomości nabywcy (np. córce) w zamian za zapewnienie zbywcy (np. matce) dożywotniego utrzymania. Inaczej zatem, niż w umowie odwróconej hipoteki, o której pisałem ostatnio, własność nieruchomości przechodzi na nabywcę z chwilą podpisania umowy, a nie dopiero po śmierci osoby zbywającej nieruchomość. Przedmiotem umowy może być nie tylko dom czy mieszkanie, ale także gospodarstwo rolne. Nie musimy być wyłącznym właścicielem nieruchomości, wystarczy bowiem, że jesteśmy współwłaścicielem albo dysponujemy prawem użytkowania wieczystego. Umowę dożywocia może podpisać każda osoba fizyczna posiadająca nieruchomość, np. mieszkanie, dom czy gospodarstwo rolne niezależnie od swego wieku, nie jest to zatem instytucja przeznaczona jedynie dla osób starszych. Nabywcą jest najczęściej członek rodziny, ale może nim być także osoba obca, a nawet osoba prawna, np. hospicjum. Prawo nie ogranicza kręgu osób, z którymi można podpisać umowę, radziłbym jednak dokładnie przemyśleć swój wybór, czeka nas bowiem później życie pod jednym dachem na niewielkim najczęściej metrażu.

Prawa i obowiązki

Trzeba również dobrze przemyśleć treść zawieranej umowy, określając dokładnie nasze uprawnienia. Jeżeli nie umówimy się inaczej, to opiekun ma obowiązek przyjąć nas jako domownika i zapewnić nam wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło, ogrzewanie oraz odpowiednią pomoc i pielęgnację w razie choroby, a także urządzić na własny koszt pogrzeb. W umowie możemy szczegółowo zapisać, z jakich pomieszczeń w domu będziemy mogli jedynie korzystać (np. z łazienki, kuchni, pralni, strychu), a które przeznaczone są tylko do naszego użytku (np. dwa małe pokoje), czy mamy prawo używać sprzętów domowych, korzystać z ogrodu czy tarasu. W umowie można wskazać, iż dożywotnia opieka należy się nie tylko nam, jako zbywcy, ale też osobie nam bliskiej, np. rodzeństwu, konkubinie, przyjacielowi. Jeśli jedna z uprawnionych osób umrze, obowiązek opieki ulega odpowiedniemu zmniejszeniu. Zgodnie z kodeksem cywilnym prawo dożywocia jest niezbywalne i wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Nie można zatem przenieść go na rzecz innej osoby – sprzedać, przekazać w spadku czy darować.

Do notariusza

Umowę o dożywocie trzeba podpisać u notariusza w formie aktu notarialnego. Inaczej będzie nieważna, bo własność nieruchomości można przenieść jedynie w taki sposób. Przed zawarciem umowy trzeba przygotować niezbędne dokumenty. Przede wszystkim dotyczące zbywanej nieruchomości, a więc: akt notarialny potwierdzający naszą własność lub inne prawo, odpis zwykły księgi wieczystej nieruchomości; wypis z rejestru gruntów/budynków oraz wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (w przypadku nieruchomości gruntowych). Dobrze też przygotować zaświadczenie ze spółdzielni, że nie zalegamy z czynszem oraz z urzędu gminy o braku zaległości z tytułu podatku od nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste. Jeżeli umowę podpisują małżonkowie, to powinni dostarczyć również akt małżeństwa oraz małżeńską umowę majątkową (intercyzę), jeśli ją zawarli.

Sprzedaż nieruchomości

Umowa dożywocia nie przeszkadza w sprzedaży obciążonej nią nieruchomości – nasz opiekun może zatem zbyć (sprzedać, zamienić, podarować) dom, czy mieszkanie niejako „razem z nami”. Prawo chroni jednak nasze interesy, bowiem obowiązek opieki ustalony w umowie przechodzi automatycznie na nowego właściciela (lub właścicieli). Może też się zdarzyć, że nasz opiekun popadnie w długi i nieruchomość zajmie i zlicytuje komornik, także wówczas umowa dożywocia i wszystkie wynikające z niej prawa pozostają ważne i obciążają nowego nabywcę. Ale czy jesteśmy skazani na mieszkanie z obcymi ludźmi?

Zamiana na rentę

Chronią nas przed tym kolejne zapisy kodeksu cywilnego. I tak, w sytuacji zbycia nieruchomości przez zobowiązanego do opieki możemy wystąpić z żądaniem zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Takiej zmiany może dokonać jedynie sąd, który również oblicza wysokość renty. Z żądaniem zamiany dożywocia na rentę możemy również wystąpić, gdy zepsują się nasze relacje z opiekunem. Zgodnie bowiem z przepisami, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem (osobą uprawnioną do opieki) a zobowiązanym (opiekunem) takie stosunki, że nie można od nich wymagać, żeby pozostawali nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej ze stron zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Sąd nie bada z jakiego powodu pogorszyły się nasze relacje, musimy jedynie wykazać, że dalej nie możemy wspólnie mieszkać.

W wyjątkowych wypadkach na żądanie stron sąd może nawet rozwiązać umowę o dożywocie. Może to nastąpić np. wówczas, gdy osoba uprawniona jest krzywdzona przez zobowiązanego, który jest wobec niej agresywny, wykazuje złą wolę czy znęca się nad nią psychicznie. W takim przypadku własność nieruchomości wraca do uprawnionego, a wszystkie obowiązki wynikające z umowy wygasają.

Jaka będzie wysokość renty? Wyliczy ją sąd w zależności od sytuacji i wielości uprawnień dla nas zapisanych w umowie. Jeżeli zmuszeni będziemy się wyprowadzić, renta musi wystarczyć na wynajęcie nowego lokum oraz na nasze utrzymanie. Jeżeli mamy pozostać w domu, to sąd może ograniczyć część naszych uprawnień w zamian za przeliczenie ich na rentę.

Podstawa prawna:

Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – art. 908–916